En la tertulia 6 de inversores inmobiliarios de Inversiva, se abordaron algunos de los temas más relevantes que marcarán el rumbo del mercado inmobiliario en 2025. La conversación giró en torno al rechazo del Senado a la ley antiocupa, la importancia de la fiscalidad en la inversión, y por supuesto, las previsiones para el mercado inmobiliario de cara al próximo año. Si te preocupa saber qué va a pasar con los precios de compra, los alquileres o las condiciones hipotecarias, aquí te hacemos un resumen con los puntos más destacados del debate.
Rechazo del Senado a la ley antiocupa
Uno de los temas más comentados fue el inesperado rechazo en el Senado de la ley antiocupa, que generaba cierto optimismo entre propietarios e inversores al facilitar el desalojo en casos de allanamiento. A pesar de haber sido impulsada desde el Congreso, fue frenada en la Cámara Alta, generando incertidumbre entre los inversores. Se espera que en los próximos meses puedan surgir nuevas propuestas o intercambios legislativos.
Previsión del mercado inmobiliario en 2025
Durante la tertulia se analizaron previsiones basadas en fuentes como el informe de Fotocasa, que estima un incremento generalizado en el número de transacciones y en los precios de la vivienda.
¿Subirá el precio de compra?
Sí, y todo apunta a que de forma significativa. La combinación de la bajada de tipos de interés, el desbloqueo del 20% de entrada gracias a los avales ICO, y la escasez de oferta, hará que tanto el volumen de compraventas como los precios sigan subiendo. Se prevén subidas de entre el 4% y el 5% en vivienda de segunda mano, y entre el 8% y el 15% en obra nueva.
¿Qué pasará con el alquiler?
La presión sobre el mercado del alquiler seguirá en aumento. Con una demanda que supera ampliamente a la oferta, se espera una subida media de precios del 7%. Las grandes capitales verán incrementos todavía más acusados. Esto convierte al alquiler tradicional (modalidad “living”) en una opción muy atractiva para los inversores.
El papel clave de la fiscalidad
La fiscalidad es un factor que puede marcar la diferencia en la rentabilidad de una inversión. Se destacó cómo el tramo fiscal personal del inversor condiciona la conveniencia de elegir entre distintas modalidades de alquiler. Por ejemplo, los perfiles con ingresos más altos suelen beneficiarse más del alquiler tradicional bonificado, mientras que para perfiles con fiscalidad menor, modelos como el rooming o travelling pueden ser más rentables netos.
ROCE: la rentabilidad más realista
Se explicó con detalle el concepto de ROCE (Return on Capital Employed), considerado por Inversiva como la métrica clave para evaluar inversiones inmobiliarias. A diferencia de otras métricas más simplistas, el ROCE tiene en cuenta deuda, intereses, amortización y gastos, reflejando el retorno real sobre el capital invertido por el comprador.
Invertir desde una sociedad: ¿cuándo merece la pena?
También se abordó la conveniencia de invertir desde una sociedad en lugar de hacerlo como particular. Aunque tiene ventajas fiscales y patrimoniales, solo se recomienda para perfiles con alta fiscalidad, planes de inversión a largo plazo y capacidad de capitalización. Además, se alertó de las peores condiciones de financiación que se ofrecen a las personas jurídicas.
Crecimiento de la demanda en zonas periféricas
Una tendencia clara es el aumento de la demanda en zonas cercanas a las grandes capitales, impulsado por la escasez de oferta y el auge del teletrabajo. Ciudades como Torremolinos, Getafe o Torrent se benefician de esta dinámica, ofreciendo una buena rentabilidad y mayor asequibilidad.
¿Cómo identificar un buen barrio si no conoces la ciudad?
Para los inversores que buscan comprar a distancia, se ofrecieron algunos consejos prácticos: analizar los precios en portales como Idealista, fijarse en la presencia de comercios en los bajos de los edificios y observar qué marcas están presentes en la zona. Todo esto indica el poder adquisitivo y la viabilidad comercial del barrio.
Te dejamos el vídeo con toda la tertulia número 6 para que puedas ampliar toda esta información de la mano sde nuestros expertos en el sector inmobiliario.
