En la última tertulia de Inversiva, el equipo titular se reunió para abordar algunas de las cuestiones más urgentes y sensibles del panorama inmobiliario actual. Marc, Rubén y Rafa ofrecieron un análisis sincero y técnico desde su experiencia directa como inversores y asesores en la Comunidad Valenciana, marcada recientemente por los estragos de la DANA. A continuación, resumimos los principales temas tratados en la sesión.
Cómo la DANA ha afectado al mercado inmobiliario
La tertulia comenzó con un testimonio directo del impacto que la DANA ha tenido en propiedades situadas en zonas como Catarroja. Rafa compartió su experiencia personal tras ver devastados tres de sus inmuebles en los que tenía inquilinos. Los daños materiales han sido severos, pero también lo han sido las consecuencias personales y económicas, tanto para los propietarios como para los inquilinos afectados.
Entre los puntos destacados:
- La lentitud en la llegada de las ayudas institucionales, especialmente en el caso de propietarios.
- La escasez de mano de obra para reformas en las zonas más afectadas.
- El impacto inmediato en los precios del alquiler en localidades cercanas, al dispararse la demanda por parte de las familias desplazadas.
La importancia de tener buenos seguros inmobiliarios
Uno de los aprendizajes clave que se comentaron es la necesidad de contar con seguros adecuados, especialmente cuando se trata de propiedades alquiladas. No todos los seguros cubren los ingresos por alquiler ni los gastos derivados de alojar temporalmente a los inquilinos afectados. Los ponentes recalcaron que hay que especificar claramente que la vivienda está destinada a alquiler al contratar el seguro.
El papel del seguro de impago y sus limitaciones
El debate abordó también la utilidad real de los seguros de impago. Aunque son una herramienta útil, no siempre cubren situaciones como la inhabitabilidad por catástrofes. Además, los seguros de impago no garantizan el cobro de las mensualidades en todos los escenarios. La parte más interesante para muchos inversores es la cobertura jurídica, que puede ser costosa de asumir individualmente.
Crisis de la vivienda: una tormenta perfecta
La sesión avanzó hacia un análisis estructural de la crisis de acceso a la vivienda en España. Se expusieron varios datos alarmantes:
- Fuerte incremento de precios desde 2022 en toda España.
- Falta de oferta y de vivienda nueva.
- Aumento de hogares unipersonales.
- Crecimiento demográfico que no va acompañado de construcción.
Los expertos señalaron que las políticas actuales están orientadas a incentivar la demanda, pero no resuelven el problema de fondo: la falta de oferta. Esto está elevando el precio tanto del alquiler como de la compra, y los jóvenes son los principales perjudicados.
Previsiones del mercado inmobiliario a corto, medio y largo plazo
En lo que respecta a la evolución de precios, los analistas de Inversiva coincidieron en que:
- A corto plazo, los precios del alquiler en zonas no afectadas por la DANA seguirán subiendo.
- A medio plazo, podría haber una depreciación en las zonas afectadas por miedo o desconfianza.
- A largo plazo, se prevé una recuperación gracias a la inversión en infraestructuras y al atractivo residencial de muchas de estas zonas.
Rentabilidades inmobiliarias y fiscalidad
Finalmente, se abordaron las distintas formas de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria:
- Rentabilidad neta: beneficios anuales netos respecto al coste total de la vivienda.
- Cash-on-cash: beneficio neto tras pagar hipoteca respecto al capital invertido.
- ROCE: incluye también la amortización de capital como parte del beneficio.
Se explicó también cómo se bonifican fiscalmente los alquileres en la modalidad «living» y qué gastos se pueden deducir en la renta.
La quinta tertulia de Inversiva ha sido un ejercicio de transparencia y valor analítico. Los temas tratados han servido para que cualquier inversor pueda entender mejor la situación actual y tomar decisiones informadas. Si no quieres perderte futuras sesiones, puedes seguir a Inversiva en nuestras redes sociales.
Te dejamos el contenido íntegro de la tertulia número 6 para que puedas tener el contenido con más detalle.
