En nuestra Tertulia del Inversor nº16 nos metemos en tres asuntos que van a marcar decisiones en 2026: el Real Decreto que el Gobierno ha anunciado para proteger a propietarios ante impagos en determinados perfiles, la brecha (cada vez menor) entre segunda mano y obra nueva, y lo que dice la evidencia sobre el control del alquiler. Aquí va el resumen de la tertulia; al final podrás ver el vídeo completo.
Giro político: ¿protección al propietario ante impagos?
- Se ha anunciado un Real Decreto orientado a cubrir impagos cuando el arrendamiento sea a jóvenes y familias vulnerables.
- La idea: que el propietario tenga garantía de cobro y, a cambio, se incentive alquilar a perfiles que hoy muchos evitan.
- Lo importante está en la letra pequeña:
- ¿Quién paga si el inquilino no paga? ¿Estado, póliza privada, fondo de garantía?
- ¿Durante cuánto tiempo se mantendría la garantía (seguridad jurídica)?
- ¿Se vincula a topes de alquiler o a condiciones del contrato?
Lectura inversora: si la garantía es clara, estable y rápida, puede ensanchar la demanda solvente y reducir riesgo percibido; si es ambigua o temporal, el mercado la descontará.
Segunda mano vs. obra nueva
España (resumen de datos comentados):
- La segunda mano marcó máximos históricos en torno a 2.600 €/m² (+16% interanual aprox.).
- Baleares lidera precios > 5.000 €/m²; Madrid ronda 4.500 €/m²; Euskadi/Canarias por encima de 3.000 €/m².
- En el otro extremo, Extremadura, Castilla-La Mancha y Castilla y León se mueven ~1.000–1.300 €/m².
- Con costes de construcción altos, en muchas provincias interiores la obra nueva sólo es viable en ubicaciones muy concretas.
Valencia (dato clave de la tertulia):
- Capital: segunda mano y obra nueva ya están casi igualadas (diferencia ~6%).
- Área metropolitana: segunda mano ~2.200 €/m² vs. obra nueva ~2.500 €/m² (brecha ~12%).
- Con suelo limitado en la capital y demanda estructural, la periferia bien conectada gana sentido para inversión: mejor relación precio-renta y potencial de revalorización.
Idea fuerza: cuando obra nueva ≈ segunda mano, si hay stock y ubicación te encaja, obra nueva ofrece menos capex futuro y absorbe demanda que no quiere reformas ni esperas.
Alquiler: sube… pero se está aplanando
- Media nacional alrededor de 14,6 €/m² (+~10% interanual), con desaceleración en los últimos meses.
- Rangos orientativos de capitales: Barcelona ~24 €/m², Madrid ~22,8 €/m², Valencia ~15,6 €/m², Málaga ~15,5 €/m², Bilbao ~15,2 €/m².
- Zonas más baratas (p. ej. Zamora, Ciudad Real, Lugo) ~7,6–7,8 €/m².
Traducción inversora: el alquiler está cerca de su techo de asequibilidad en muchas plazas; las rentabilidades brutas se comprimen, pero la liquidez y la ocupación siguen fuertes.
Control del alquiler: qué dice la evidencia (metaanálisis citado)
- Funciona donde aplica: contiene precios en el parque regulado.
- Efectos colaterales frecuentes:
- Menos oferta en alquiler (parte migra a la venta o a segmentos excluidos).
- Peor mantenimiento/calidad del stock regulado (menor incentivo a invertir).
- Menos movilidad residencial (inquilinos aferrados a rentas bajas), afectando incluso al mercado laboral.
- Balance social ambiguo: beneficia a inquilinos actuales, pero dificulta la entrada de nuevos (jóvenes) y genera fricciones en el resto del mercado.
Conclusión operativa: como inversor, prioriza zonas/activos donde la regulación te deje gestionar precios y calidad sin sorpresas y vigila excepciones (nueva construcción, rehabilitado, etc.).
Hoja de ruta para invertir en 2026 (práctico y breve)
- Tesis de ubicación: cinturones bien conectados (<25’ a la capital), con empleo y servicios.
- Producto: 1–2 dormitorios eficientes; en obra nueva o reformado “llave en mano”.
- Operación: gestión profesional (pricing dinámico, filtro de perfiles, mantenimiento preventivo).
- Riesgo/retorno: asume rentabilidades más ajustadas en prime a cambio de baja vacancia y mejor liquidez.
- Regulación: si hay garantías públicas/privadas de cobro claras, pueden mejorar el binomio riesgo-retorno en ciertos perfiles.
El mercado entra en 2026 con precios de segunda mano en máximos, obra nueva muy pegada en varias plazas y un alquiler que se enfría sin dejar de tensionarse. Si las garantías al propietario se concretan bien, podrían ensanchar la demanda solvente y reducir impagos en segmentos hoy infraatendidos.
Puedes ampliar la información en nuestro vídeo de la tertulia número 16, y recuerda que, desde Inversiva, seleccionamos para ti las oportunidades más sólidas del mercado. Si quieres que te avisemos de la próxima inversión con datos reales, alta rentabilidad y respaldo profesional, déjanos tu contacto y te acompañaremos paso a paso
