La vivienda vuelve al centro del debate.
Mientras el Gobierno presentó su paquete de 12 medidas, la oposición respondió con su propia batería.
En paralelo, el mercado real se llena de subarriendos y las métricas de rentabilidad vuelven a ser clave.
Este artículo baja todo eso a tierra.
Qué puede cambiar de verdad, cómo blindarte ante el subarriendo, qué ROCE deberías exigir y dónde siguen saliendo los números.
La respuesta del PP: suelo y seguridad para el arrendador
El PP ha registrado su ley del suelo en el Senado y promete un plan contra la “inquiocupación”.
La idea es acortar plazos y dar seguridad al propietario.
Reducir de 10 a 4 años el ciclo del suelo suena bien.
El reto es la ejecución: licencias lentas, LPO eternas y técnicos que evitan mojarse por escrito.
También urge flexibilizar reglas que no encajan ya con la demanda.
Ejemplo clásico: plaza de garaje obligatoria por vivienda en barrios con buen metro.
Lo que movería la aguja no es un titular, sino tres cosas muy concretas:
plazos perentorios y silencio positivo real, ventanilla única digital y criterios escritos en 10 días.
Subarriendos: qué es legal, dónde se tuerce y cómo blindarte
El subarriendo es posible solo con permiso expreso del propietario y sin lucro.
Eso significa que el inquilino no puede cobrar más de lo que paga.
En la práctica vemos dos problemas.
Uno: inquilino que no reside y revende el piso completo.
Dos: sobreocupación de habitaciones, muchas veces sin autorización.
Las consecuencias son claras.
Conflictos con la comunidad, desgaste acelerado de la vivienda y opacidad fiscal del subarrendador.
La solución empieza en el contrato.
Prohíbe el subarriendo salvo autorización escrita y sin lucro.
Incluye penalización y causa de resolución si se incumple.
Añade límites de ocupación por m² y usos de estancias.
Pacta visitas de comprobación con preaviso y lleva los suministros a tu nombre con un tope repercutible.
La selección también cuenta.
Pide solvencia, referencias y, si procede, garantías adicionales dentro de la ley.
Si el inquilino necesita compartir por renta, ordénalo.
Autoriza por escrito, incorpora al cotitular y deja responsabilidades solidarias.
Oportunidad real: Carlet (área metropolitana de Valencia)
Carlet está a unos 25 minutos de Valencia por A-7 y metro directo.
Es un municipio con logística, industria y demanda estable de vivienda.
La operación destacada incluye 2 dormitorios y 2 baños, más garaje y trastero.
Son viviendas prácticamente nuevas, listas para alquilar.
Los números son la clave.
Tickets en torno a 90–100 mil euros por lote completo y rentabilidad neta estimada ~7,22% y ROCE ~18–19% con financiación estándar.
El episodio de dana afectó el barranco y el campo de fútbol, no la finca.
Para el inquilino tipo, media hora de metro compensa si vive nuevo y paga la mitad que en la capital.
¿Qué es un buen ROCE hoy?
Conviene mirar cuatro métricas a la vez.
La bruta sirve de filtro rápido, pero engaña si no restas costes.
Una neta ≥5–6% ya es sólida según zona.
El cash-on-cash cercano al 10% resulta atractivo si tu hipoteca es razonable.
El ROCE es el faro porque incorpora amortización de deuda.
Como referencia, exigir ≥8% tiene sentido en el entorno actual.
Compáralo siempre con tu coste de capital y alternativas.
Si tu deuda está al 3% y tu ROCE al 9–10%, el diferencial compensa.
Sin ejecución administrativa, ninguna ley del suelo resolverá la oferta.
Mientras tanto, el subarriendo crecerá con la presión de precios y la prevención empieza en el contrato.
Puedes ampliar la información en nuestro vídeo de la tertulia número 9, y recuerda que, desde Inversiva, seleccionamos para ti las oportunidades más sólidas del mercado. Si quieres que te avisemos de la próxima inversión con datos reales, alta rentabilidad y respaldo profesional, déjanos tu contacto y te acompañaremos paso a paso.
