Nuestra tertulia número 3 arranca con la sentencia del Supremo: el alquiler turístico se considera actividad económica y las comunidades de propietarios podrán autorizar o vetarlo con mayoría de 3/5. No es retroactiva, aunque Valencia revisará licencias en 5 años con la normativa vigente.
Abrimos Madrid con fuerza. Comparada con grandes capitales europeas, queda aprox. 12.ª en rentabilidad y en esfuerzo de compra se sitúa en mitad de tabla (renta media ~41.000 €; precio ~6.100 €/m²), con recorrido a largo plazo.
En Valencia vemos subidas desiguales en segunda mano: El Grau +35,9%, En Corts +31,4%, Monteolivete/Quatre Carreres ~+10%. Además, el 81% del parque tiene 3–6 habitaciones, mientras la demanda se desplaza hacia viviendas más compactas.
En regulación del alquiler, el contraste es claro: Barcelona ronda 22 €/m² (Madrid ~20 €/m², Valencia ~15 €/m²) con oferta menguante. En Buenos Aires, la desregulación disparó la oferta (+170%; inventario x3,2) y abarató precios reales (~−49%).
Mirando a Alicante, ya operamos rooming y se adelanta un traveling en edificio completo turístico (activo con +10 años de tracción, tickets 100–150 mil €), con rentabilidades cercanas al doble dígito al apalancar. Una vía para seguir en turístico pese a los vetos en comunidades residenciales.
Lo que cambia con la sentencia del Supremo sobre pisos turísticos
- El alquiler turístico se considera actividad económica. La comunidad de propietarios puede autorizar o prohibirla (mayoría de 3/5).
- No es retroactiva, pero en Valencia se revisarán licencias en ~5 años y podrían retirarse si no cumplen la normativa actual.
- Tipologías con más recorrido: bajos/entreplantas con entrada independiente o edificios completos.
- Traducción para el pequeño inversor: el turístico “puerta a puerta” en fincas residenciales se complica; edificios completos y gestión profesional ganan peso. También tiene sentido la vivienda corporativa o alquiler de temporada.
Madrid, con métricas europeas (y por qué tiene recorrido)
Comparar Madrid con Málaga o Valencia se queda corto; la referencia es Londres, París, Berlín, Ámsterdam, Milán…
- Rentabilidad (ranking 20 capitales europeas): Madrid se sitúa en el puesto 12.
- Esfuerzo de compra (renta per cápita vs €/m², en 7 grandes):
- París: ~60.000 € de renta / 12.000 €/m² ⇒ máximo esfuerzo.
- Ámsterdam: ~55.000 € / 9.000 €/m² ⇒ esfuerzo alto (top-3).
- Milán: ~46.000 € / 7.100 €/m².
- Madrid: ~41.000 € / 6.100 €/m² ⇒ mitad de tabla, con mejor binomio que París/Ámsterdam y margen frente a Milán.
Lectura: capital global, idioma compartido con LatAm, capacidad de construir y atracción de empresas. Para el largo plazo, tesis sólida.
Valencia: datos de 2024, barrios calientes y qué producto falta
- Precio de compra (interanual):
- El Grau: +35,9%.
- En Corts: +31,4%.
- Monteolivete / Quatre Carreres: ~+10% (segunda mano; la obra nueva empuja precios a su alrededor).
- Gentrificación: capital extranjero y renta de corta/mediana estancia tiran de zonas río-puerto-playa.
- Desajuste de tipologías: el 81% del parque tiene 3-6 habitaciones. La demanda pide unidades 1-2 hab.
- Oportunidad: dividir viviendas grandes, optimizar distribuciones y cumplir CTE (ventilación, luz, bajantes, extracción).
- Realidad: burocracia y seguridad jurídica condicionan la viabilidad; se necesitan vías ágiles (como ocurrió con los cambios de uso de locales).
Rol del Asset Manager: filtrar barrios, visitar, chequear viabilidad técnica, rentabilidades y ejecución (de la oferta a notaría).
Regulación del alquiler: Barcelona vs. Buenos Aires (y la letra pequeña)
- Barcelona: menos oferta ≈ más precio (alquiler medio cercano a 22 €/m²; Madrid ~20 €/m²; Valencia ~15 €/m²).
- Buenos Aires (desregulación):
- Oferta: +170%; inventario x3,2 vs. fin de año anterior.
- Precios reales: caen ~49% (subidas nominales por debajo de la inflación).
- Moraleja: más oferta ⇒ alquileres más competitivos.
Marco legal en España (recordatorio práctico)
- LAU vs. Código Civil: la frontera la marca el plazo. >12 meses ≈ vivienda habitual (LAU); ≤12 ≈ temporal.
- Deducción IRPF: la DGT la está vinculando a duraciones >12 meses y a la intencionalidad (ojo con encadenar contratos cortos en la misma unidad: se puede considerar LAU).
- Zonas tensionadas / País Vasco: más municipios aplicándolas; riesgo de estrechamiento de oferta.
Qué haríamos como inversores (en esta foto fija)
- Turístico: priorizar edificios completos o tipologías con entrada independiente; profesionalizar gestión.
- Madrid: tesis core-core+ a largo plazo; aceptar yields brutas cercanas al 5% por la calidad del subyacente.
- Valencia: buscar barrios en transformación (río-puerto) y proyectos que creen 1-2 dormitorios cumpliendo CTE.
- Alicante: combinar rooming hoy con traveling en edificio completo cuando se abra la ventana.
- Regulación: vigilar plazos (12 meses), deducciones y no encadenar temporales si la intención es habitual.
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