Nuestra tertulia 11 dejó cuatro ideas potentes.
Se suman socios estratégicos, la obra nueva bien elegida compite —y mucho— con los fondos indexados, los jubilados pesan más de lo que se cree en el mercado del alquiler, y la demanda se está moviendo de las capitales a la periferia.
Se incorporan socios de peso: más que capital, criterio
Inversiva cierra una nueva ronda con la entrada de perfiles vinculados a Indexa Capital (sus fundadores) y de un vehículo como Faraday Venture Partners.
Se suman a inversores existentes (como el fondo de Juan Roig), aportando red, visibilidad y know-how operativo.
¿Por qué importa?
Porque el escalado en real estate no va solo de dinero: procesos, datos y gobierno son decisivos para sostener la calidad del producto y del servicio.
Señales regulatorias y de mercado: pequeñas victorias, grandes tendencias
En Barcelona, los jueces avalan que cortar luz y agua a una ocupación por allanamiento no sea delito.
No aplica a “inquiokupación” (impago con contrato), pero es un giro práctico para el propietario en los casos de usurpación.
Además, se anticipa >10% más inversión en vivienda de alquiler en 2025.
Más oferta estabiliza precios (ya pasó en habitaciones en Castellón) y, sobre todo, sube el listón de calidad.
La demanda se desplaza a la provincia/periferia en ciudades como Alicante, Málaga o Valencia.
Madrid resiste como excepción, pero incluso allí la corona metropolitana es, de facto, otra ciudad.
Quién manda en el alquiler (pista: no son los fondos)
Los “grandes tenedores” son minoría —en torno a un dígito— frente a los pequeños propietarios.
Y los mayores de 65 concentran cerca de la mitad de las viviendas en alquiler: complementan pensiones, buscan estabilidad y legado familiar.
Conclusión: las reglas de juego reales las marcan miles de ahorradores, no unos pocos fondos.
Cualquier política que busque impacto debe pensar en ese propietario tipo.
Tres años: fondo indexado vs. piso de obra nueva (ejemplo claro)
Supuestos de la tertulia (resumen):
- Vivienda sobre plano de 130.000 € (L’Alcúdia/Benaguasil, Vcia).
- Aportación: 20% (10% ahora + 10% fraccionado): 26.000 €.
- Revalorización conservadora: +7% anual durante 3 años.
- Fondo indexado: aportación equivalente (13.000 € iniciales + 541 €/mes) al 7% anual.
Resultados aproximados en 3 años (antes de impuestos y gastos de venta):
- Fondo indexado: rentabilidad acumulada ~18,4%; beneficio ~4.700 €.
- Obra nueva (solo plusvalía):
- Con apalancamiento, reval a +7% anual ⇒ ~112,5% sobre el capital propio.
- Si compras, pagas IVA/AJD y luego vendes ⇒ ~71,4% neto de esos impuestos iniciales.
¿Por qué tanta diferencia?
Por el apalancamiento: tu plusvalía va sobre 130.000 €, no sobre 26.000 €.
La contrapartida es clara: menor liquidez, tiempos y gastos transaccionales. Por eso muchos combinan: fondos para liquidez táctica y obra nueva para multiplicar capital.
(Nota: cifras didácticas basadas en el caso del vídeo; cada operación tiene sus impuestos, gastos y riesgos.)
Obra nueva en periferia: la tesis “core” ahora mismo
Conexión por metro/cercanías, parques y servicios, y tickets 90–130K fuera del anillo prime.
Ventajas tangibles: menos CAPEX durante 15–20 años, mejor inquilino, eficiencia energética (aerotermia, aislamientos) y facturas de luz/agua sensiblemente más bajas.
Además, el flujo de demanda está yéndose ahí por precio, espacio y calidad de vida.
La obra nueva no solo se alquila mejor; también protege la cartera ante cambios normativos (energía, accesibilidad).
Calidad vs. topes: por qué el estándar importa
Topar precios sin discriminar calidad desincentiva reformar y mantener.
El mercado premia ya cocinas e instalaciones modernas, ventanas que aíslen y consumos bajos.
Quien compite solo por precio acaba con más rotación, más impagos y más vacancia.
- Socios estratégicos = más músculo para escalar con cabeza.
- Regulación: pequeños ajustes útiles; lo gordo sigue en ejecución y en juzgados rápidos.
- Propietario tipo: miles de ahorradores, muchos de ellos jubilados; hay que hablar su idioma.
- Estrategia: combina fondos indexados (liquidez y disciplina) con obra nueva en periferia (apalancamiento y durabilidad).
- Operativa: invierte donde la demanda neta crece y la vivienda “se defiende sola” por calidad.
Puedes ampliar la información en nuestro vídeo de la tertulia número 11, y recuerda que, desde Inversiva, seleccionamos para ti las oportunidades más sólidas del mercado. Si quieres que te avisemos de la próxima inversión con datos reales, alta rentabilidad y respaldo profesional, déjanos tu contacto y te acompañaremos paso a paso.
