¿De verdad el alquiler de corta estancia encarece la vivienda? Datos, leyes nuevas y cómo invirtieron nuestros clientes en 2024.
En 2024, nuestros clientes cerraron 203 inversiones (más de 170 familias), con ≈31 M€ en activos y 2,7 M€ anuales de rentas generadas. En regulación, llegan dos piezas: la Ventanilla Única Digital (desde el 2 de enero) para declarar alquileres de corta estancia; y los desahucios “exprés” (publicados el 3 de enero, aplicables desde el 3 de abril) para ocupaciones sin título —no para inquilinos morosos—, que acortan plazos, aunque sin milagros.
¿Y el gran debate? Los datos citados son claros: el alquiler de corta duración pesa ~1,3% del parque, el estrictamente turístico ~0,5%, y su impacto modelizado en precio de vivienda es residual (0,3%) frente a demografía, nuevos hogares y demanda internacional. Barcelona, tras restringir turístico, vio –56% de oferta en plataformas y +24% en alquiler: no bajó. La demanda se está desplazando a periferias bien conectadas. Con este escenario, abrimos Livin (alquiler tradicional con gestión 360º y bonificación fiscal del 50%) y mantenemos Flex Living donde tiene sentido.
Lo que hicimos juntos en 2024
Cerramos un año intenso: 203 operaciones, >170 familias y ≈31 millones de euros en inmuebles. La renta anual agregada que ya están cobrando esos activos ronda 2,7 millones. Más inversores repiten y el efecto bola de nieve se nota: cartera más diversificada, mejor calidad de ubicaciones y tickets optimizados.
Ventanilla Única Digital: qué es y qué cambia
Desde el 2 de enero está en marcha un procedimiento de declaración anual para alquileres temporales (estudiantes, media estancia, turístico). El propietario obtiene un código de registro y deberá remitir datos del inmueble y actividad cada año. En la práctica, es más papeleo y un intento de mapear la corta estancia. Dos apuntes operativos de la tertulia: hoy no se detallan sanciones claras en el borrador conocido, y la carga administrativa puede disuadir a algunos… pero no ataca el problema de fondo (oferta insuficiente).
Desahucios “exprés”: alcance real
Publicados el 3 de enero y aplicables desde el 3 de abril, agilizan procedimientos sólo para allanamiento/usurpación (ocupación sin título). El esquema comentado: demanda con abogado y procurador; admisión, requerimiento a los ocupantes con 5 días para acreditar título; si no lo hay, auto y fecha de lanzamiento. El procurador puede notificar para ganar tiempo. No son “15 días garantizados”, pero sí mejor que medias de hasta 24 meses que veíamos en algunas plazas. No aplica a inquilinos morosos (que siguen la vía LAU). ¿Efecto lateral? Podría reducir el miedo a tener viviendas vacías, si bien no incentiva por sí mismo el alquiler estable.
¿La corta estancia encarece la vivienda? Datos, no ruido
La tertulia trajo números que conviene retener. La corta duración supone ~1,3% del parque total; el turístico puro ~0,5%. La mayoría se concentra en costa y montaña o es segunda residencia ocasional. Un modelo econométrico presentado (base INE) pondera los drivers de precio recientes: demografía (39,7%), nuevos hogares (25,7%), comprador internacional (24,4%), coste de construcción (6,3%), tipos hipotecarios (1,9%)… y actividad en plataformas: 0,3%. Caso real Barcelona tras restricciones: –56% de oferta turística y +24% en alquiler; los precios no bajaron. Conclusión práctica: la oferta manda y la demanda se mueve a periferias bien conectadas (municipios medianos) donde hay vida urbana y accesos en 20–40 minutos.
Dónde se está yendo la demanda (y por qué)
Se consolida el flujo hacia áreas periféricas de grandes ciudades con cercanías/metro y servicios. En tiempo puerta-a-puerta, muchos trayectos igualan o mejoran los del centro, con alquileres y tickets de compra más razonables y mejor liquidez a la hora de vender. Tipologías compactas (25–45 m²) y vivienda eficiente tendrán absorción natural en esta década.
Estrategia 2025 del inversor prudente
Prioriza ubicación + conectividad sobre el apellido del distrito. Mantén el foco en activos líquidos (demanda amplia, rotación ágil) y en capex eficiente. El apalancamiento suma si la cuota cabe holgadamente en tu 35% de esfuerzo y si te deja margen para escala futura. En gestión, maximiza seguridad jurídica (contratos y modalidad adecuada en cada plaza) y fiscalidad (deducciones, amortización, bonificaciones).
2025 llega con más control administrativo, algo más de agilidad judicial y la misma raíz del problema: falta de oferta en los lugares donde la gente quiere vivir. Nuestra hoja de ruta es simple: datos por delante, ubicaciones que resistan ciclos, y productos que encajen en la realidad fiscal y jurídica de cada ciudad.
Desde Inversiva, seleccionamos para ti las oportunidades más sólidas del mercado. Si quieres que te avisemos de la próxima inversión con datos reales, alta rentabilidad y respaldo profesional, déjanos tu contacto y te acompañaremos paso a paso.
