En nuestra tertulia número 4 te presentamos Livin, nuestra modalidad para alquiler tradicional (LAU) con tickets de entrada más bajos, menos CAPEX y foco en zonas “core”. Objetivo: 5–6% neto anual y bonificación vigente del 50% en IRPF por alquiler de vivienda habitual.
Los tipos siguen cediendo: el euríbor anual ronda ~2,63%, con previsión de ≈2,5% a fin de 2024 y ≈2,0% en 2025. Esto abre la puerta a tipos mixtos <2% y, sobre todo, a poder acumular varias hipotecas si cuidas tu ratio de deuda.
El Banco de España descarta una crisis como 2008: el alza de precios ha sido sostenida, el crédito es más prudente y, en términos reales, seguimos ~25% por debajo de los niveles de la anterior burbuja.
Livin: inversión clásica, números actuales
Qué es. Comprar para alquilar a larga estancia (LAU), cuidando mucho ubicación y liquidez futura.
Números guía. Objetivo 5–6% neto; bonificación del 50% en IRPF por alquiler de vivienda habitual; menos CAPEX que en otras modalidades porque no tiramos pisos “a cero” ni amueblamos por sistema.
Para quién. Inversor que prioriza fiscalidad, estabilidad y tickets de entrada más contenidos, con ciudades “caballo ganador” (Valencia, Málaga, Alicante, Zaragoza y áreas metropolitanas bien conectadas).
Tipos, euríbor y la (buena) vida con varias hipotecas
- Tipos: euríbor ~2,63%; previsiones ~2,5% (2024) y ~2,0% (2025). Ya se ven mixtas <2%.
- Escalar hipotecas: cuida ratio de endeudamiento ≤35% de tus ingresos y un LTV personal (deuda/patrimonio) ≤70%.
- Rentas que suman: los bancos suelen ponderar tus ingresos por alquiler ~50% a efectos de solvencia. Tener nómina y plazos largos (30–35 años) baja cuota y facilita sumar operaciones.
- Negocia bien: prioriza cancelación parcial sin comisión (te da flexibilidad futura) y evita amortizar si tu ROCE supera con claridad el tipo.
- Relación bancaria: mejor 1–2 bancos socios que “ir picoteando”: te conocen, agilizan y refinancian más fácil.
¿Burbuja? Lo que dice el Banco de España
- Crecimiento sostenido desde 2014 (no vertical como 2006–08).
- Menos apalancamiento: hoy ~48% de compras con hipoteca vs ~60% entonces.
- Inversión sobre PIB: 6,5% ahora vs 11,7% en 2006.
- Precios reales aún ~25% por debajo de 2008 (descontando inflación).
- Oferta tensionada: costes de obra y falta de mano de obra complican construir masivamente (otra razón por la que el precio no “se hunde”).
Ubicación y liquidez: lo que no se ve en la calculadora
Rentas algo menores en barrios prime pueden batir en plusvalía y tiempos de venta a ubicaciones “baratas”. A 10 años, la prima de liquidez suele compensar… y se duerme mejor.
Todo lo que viene próximamente
- Primeras operaciones Livins en localizaciones top, con tickets contenidos y foco fiscal.
- Flex Livin Valencia en marcha; más ciudades en estudio.
- Seguimos abriendo oportunidades con apalancamiento sano y gestión 360º.
Desde Inversiva, seleccionamos para ti las oportunidades más sólidas del mercado. Si quieres que te avisemos de la próxima inversión con datos reales, alta rentabilidad y respaldo profesional, déjanos tu contacto y te acompañaremos paso a paso.
