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Ejemplo

Un inmueble cuesta 150.000€ incluidos todos los gastos de adquisición y servicios (reforma, impuestos…), pedimos 75.000€ al banco y ponemos de nuestro bolsillo 75.000€ para la compra.

El inmueble genera 12.500€ al año en concepto de alquiler, y unos gastos operativos de 2.000€. Los beneficios operativos son 10.500€.

A esto habría que restarle los costes asociados al pago de la hipoteca. En nuestro ejemplo, este gasto será de 3.000€ entre intereses y amortización del principal al año.

En este caso, para calcular la rentabilidad neta, hacemos lo siguiente:

  • 12.500 € (Ingresos) – 2.000 € (Gastos operativos) – 3.000 € (gastos hipoteca) = 7.500 € (Beneficio neto)
  • 7500 € (Beneficio neto) / 150.000 € (Costes inmueble) 5% € (Rentabilidad neta)
  • 7.500 € (Beneficio neto) / 75.000 € (Capital aportado) = 10% (Cash on cash)
¿cuáles son los gastos del alquiler? 

Para calcular el beneficio neto anual, se deben conocer todos los gastos que existen relacionados con el alquiler.

  1. Suministros. Wifi, agua, luz y gas.
  2. En gastos anuales, seguro del hogar, comunidad de vecinos, IBI y las tasas de basuras.
  3. Reparaciones: Lo recomendable es destinar una partida mensual para este tipo de gastos, aunque no sean necesarios en el corto plazo, para así tenerlo disponible cuando sea necesario. En Inversiva, cubrimos hasta 600 euros al año en reparaciones de las viviendas de nuestros inversores.
  4. Y el último gasto y quizá el más caro: tu tiempo. Las horas que se debe dedicar a gestionar el inmueble.
Si en tu caso lo delegas a una empresa, tendrías que restarle lo que te cobre por ello, que suele ser un 20-25% del alquiler.
Ejemplo

Se compra una vivienda por un valor de 130.000 euros.

El inversor aporta 70.000 euros para pagar la entrada de la hipoteca, los costes de la misma y alguna que otra reforma.

Recibe unos ingresos netos mensuales de 750 euros.

La cuota Mensual de la Hipoteca es de 300 euros, de los cuales 115 euros son intereses.

El cálculo del ROCE sería el siguiente:

[( ingresos netos mensuales – cuota mensual de la Hipoeca x12) + (Cuota mensual de la Hipoteca – intereses x 12) / capital aportado por el inversor] = %

En números, quedaría el siguiente resultado:
( (750-300 x 12) + ((300-115) x 12) / 70.000 = 0,1088 ROCE = 10,88%