Cada vez se ven más bajos comerciales convertidos en vivienda. A primera vista parecen una ganga: más baratos, con más metros, incluso con posibilidades creativas de reforma como casas en forma de L.
Pero la gran pregunta es: ¿son realmente una oportunidad de inversión… o esconden una trampa difícil de detectar?
Por qué atraen las viviendas en planta baja
- Precio: suelen ser más asequibles que pisos en altura.
- Accesibilidad: nada de escaleras ni ascensores.
- Potencial de reforma: al ser espacios diáfanos, permiten diseñar distribuciones diferentes.
- En algunos casos, patios interiores o terrazas privadas.
El boom de los bajos comerciales convertidos en vivienda
La crisis del comercio físico y el auge del inmobiliario han disparado el fenómeno: muchos locales vacíos se venden como vivienda tras una reforma.
Pero cuidado: no todo bajo reformado es una vivienda legal. Aquí entra en juego la pieza más delicada: el cambio de uso.
El cambio de uso: la clave que lo cambia todo
Convertir un local en vivienda no es solo cuestión de obra. Es cuestión de licencia.
- Normativa municipal: cada ayuntamiento decide si es posible y en qué condiciones.
- Requisitos técnicos del CTE:
- Altura mínima de techos (2,5 m).
- Ventilación e iluminación natural suficientes.
- Accesibilidad y salidas de evacuación.
- Trámites largos y costosos: hacen falta proyecto de arquitecto, visado en colegio profesional y aprobación administrativa. El proceso puede tardar meses (a veces más de un año).
Qué debes comprobar antes de comprar un bajo
- Informe urbanístico en el ayuntamiento para saber si es viable el cambio de uso.
- Arquitecto de confianza que analice el espacio y confirme si cumple requisitos mínimos.
- Estatutos de la comunidad de vecinos, que en algunos casos pueden prohibir el cambio de uso.
- Coste total real: suma precio de compra + trámites + reforma + impuestos. Lo que parece barato puede dejar de serlo.
Riesgos de no hacerlo bien
- Legalidad: si no tiene licencia, lo que compras es un local, no una vivienda.
- Hipoteca: los bancos no financian locales como si fueran viviendas.
- Alquiler y venta: sin inscripción como vivienda en el Registro de la Propiedad, su valor es mucho menor.
- Confort: menos luz, menos privacidad, más ruido.
¿Chollo o trampa?
Un bajo puede ser una gran oportunidad si el cambio de uso ya está concedido o es viable. Pero si no, corres el riesgo de quedarte con un local disfrazado de vivienda.
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Co-CEO & Co-Founder en Inversiva
