Invertir en inmuebles puede darte estabilidad financiera, ingresos pasivos y hasta libertad. Pero dentro del mundo inmobiliario hay distintos caminos, y uno de los que más ha crecido en los últimos años es el alquiler turístico.
Desde plataformas como Airbnb o Booking hasta inversores que gestionan varias propiedades, este modelo está en boca de todos. Pero, ¿es realmente para ti? ¿Qué implica? ¿Cuáles son sus características clave?
En este artículo te contamos qué es el alquiler turístico, qué requisitos tiene, cómo se diferencia del tradicional, qué impuestos debes pagar y cómo puedes obtener una licencia turística paso a paso.
🏠 ¿Qué es exactamente una vivienda de uso turístico?
Una vivienda de uso turístico es un inmueble que se alquila por periodos cortos (normalmente días o semanas) a visitantes no residentes, generalmente con fines vacacionales o de negocios.
A diferencia del alquiler tradicional (mínimo 6-12 meses), este modelo está pensado para rotación frecuente y se promociona en plataformas como:
- Airbnb
- Booking
- Vrbo
Eso sí: para operar legalmente como alquiler vacacional, necesitas cumplir ciertas condiciones, y una de las más importantes es contar con una licencia turística.
✅ Características clave del alquiler turístico
1. Alta rentabilidad (potencial)
Puedes obtener más ingresos que con un alquiler tradicional, especialmente en zonas con fuerte demanda turística.
2. Alta rotación de inquilinos
Check-in y check-out constantes. Necesitas coordinar limpieza, mantenimiento, atención al huésped, etc.
3. Estacionalidad
Tus ingresos varían según la época del año. Agosto puede ser muy rentable, pero enero puede no cubrir ni los gastos.
4. Normativa local y licencia turística obligatoria
No puedes alquilar como turístico sin una licencia. Y en muchas ciudades hay cupos, restricciones o incluso moratorias.
5. Costes operativos más elevados
Limpieza, decoración, reposición, suministros, mantenimiento, comisiones de plataformas, gestoría, etc.
6. Gestión activa o delegada
O te encargas tú o pagas un porcentaje (15-30%) a una empresa que lo gestione por ti.
⚖️ ¿Qué impuestos paga un alquiler turístico?
Muchos inversores se lanzan sin tener en cuenta la fiscalidad. Aquí un resumen claro de los principales impuestos en España:
🔹 IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Debes declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario.
Puedes deducir gastos relacionados: limpieza, suministros, reparaciones, seguros, intereses de hipoteca…
💡 Importante: si también prestas servicios hoteleros (desayuno, limpieza diaria…), tributarías como actividad económica y no como simple alquiler.
🔹 IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Normalmente el alquiler turístico está exento de IVA si no se prestan servicios propios de hostelería.
Pero si los das (recepción, comidas, limpieza diaria), sí aplica el 10% de IVA.
🔹 IAE (Impuesto de Actividades Económicas)
En la práctica, casi ningún pequeño propietario paga IAE, ya que está exento si no superas 1 millón € de facturación anual.
Pero es obligatorio darse de alta en Hacienda como arrendador turístico (modelo 036 o 037).
🛂 ¿Cómo se solicita una licencia turística paso a paso?
Cada comunidad autónoma tiene su proceso, pero te explico el esquema general aplicable en la mayoría de regiones de España:
✅ PASO A PASO PARA PEDIR LA LICENCIA TURÍSTICA:
- Consulta la normativa de tu comunidad autónoma
Busca en la web del gobierno regional o ayuntamiento. Algunas zonas han limitado las licencias o las prohíben según zonas (zonas tensionadas, centro histórico…). - Verifica que el inmueble cumple los requisitos
Ejemplos comunes:
- Entrada independiente
- Certificado energético mínimo E
- Seguro de responsabilidad civil
- No estar en edificios donde la comunidad lo prohíba
- Redacta una declaración responsable
En la mayoría de CCAA (Cataluña, Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía…), basta con una declaración responsable donde te comprometes a cumplir la normativa. - Solicita el alta en el registro de viviendas turísticas
Se hace online, desde el portal de turismo de la comunidad autónoma.
➡️ Te dan un número de registro (imprescindible para operar legalmente). - Informa a tu ayuntamiento
En algunos casos también hay que comunicar al ayuntamiento. Si la ciudad tiene restricciones específicas, puede denegarte la actividad. - Da de alta la actividad en Hacienda
Mediante modelo 036 o 037, como arrendador de alojamiento turístico. - (Opcional) Licencia urbanística o autorización adicional
En ciudades como Barcelona o Palma de Mallorca, el proceso es más complejo.
Consulta siempre antes con un asesor o abogado urbanista.
💡 Consejo Inversiva:
Pedir la licencia antes de comprar es lo ideal. Si no puedes obtenerla, tu inversión pierde valor como activo turístico.
🆚 ¿Alquiler turístico o tradicional? Diferencias clave
| Característica | Alquiler turístico | Alquiler tradicional |
| Duración del contrato | Días o semanas | Meses o años |
| Gestión | Activa y constante | Más estable y pasiva |
| Rentabilidad | Alta (pero variable) | Moderada pero constante |
| Costes | Elevados | Más controlables |
| Licencia necesaria | Sí (licencia turística) | No en la mayoría de los casos |
| Regulación | Estricta y cambiante | Más estable |
👤 ¿Para qué tipo de inversor es ideal?
Encaja si:
✅ Buscas alta rentabilidad
✅ Te gusta gestionar o vas a delegar
✅ Tienes tiempo o equipo
✅ Inviertes en zonas turísticas reguladas pero activas
✅ Tienes tolerancia al riesgo normativo
No encaja si:
⛔ Buscas tranquilidad y estabilidad
⛔ No quieres complicarte con licencias ni plataformas
⛔ No toleras bien la incertidumbre legal
🧠 En Inversiva lo tenemos claro: cada estrategia debe adaptarse a tu perfil
💡 En Inversiva analizamos a fondo cada activo antes de decidir si se puede explotar turísticamente.
Estudiamos:
- Normativas locales
- Rentabilidad real
- Costes asociados
- Estacionalidad y saturación del mercado
- Viabilidad jurídica a medio plazo
Y solo proponemos oportunidades cuando encajan con los objetivos del inversor.
📌 ¿Vale la pena el alquiler turístico?
Sí… pero con cabeza.
El alquiler vacacional puede generar grandes beneficios, pero es un modelo exigente, volátil y regulado.
Antes de lanzarte:
✅ Evalúa si encaja con tu perfil
✅ Consulta las normativas locales
✅ Calcula rentabilidad neta, no bruta
✅ Pide asesoramiento profesional
Invertir en inmuebles es invertir en tranquilidad. Pero solo si lo haces bien.
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Co-CEO & Co-Founder en Inversiva
